Lakásállomány összetétele – lakáshoz jutás lehetőségei


Bevezetés

A hazai lakásállomány egy jelentős része elavult. Nagyon sok a nem csak régi, de rossz műszaki állapotban lévő ingatlanok száma. A legkevésbé jó állapotban azonban nem feltétlenül a legrégebbi otthonok vannak. Az utóbbi években ráadásul a lakásépítések is lelassultak, így az állomány megújulása is alacsonyabb százalékban történt. Magyarország különböző megyéinek esetében ugyanakkor jelentősek a különbségek az állomány minőségét illetően. Jellemzően több lakás épül azokon a helyszíneken, ahol egyébként is jobb állapotban lévő ingatlanok találhatóak. [1.]

A magyarországi lakáshelyzet

A lakásállomány átlag kora Budapesten a legmagasabb, meghaladja az 52 évet, míg átlagosan a legfiatalabb otthonok Pest megyében találhatóak, ahol nem éri el a 40 évet a lakások átlagos kora. Ez vélhetően összefüggésben van azzal, hogy Pest megyébe, mint Budapest agglomerációjába pár évvel ezelőtt tömegek költöztek ki, elsősorban a családi házakat előnyben részesítve, így azokból sok épült a 2000-es években. Budapesten ugyanakkor a történelmi belváros épületeinek kora a 100 évet is meghaladja, ami jelentősen emeli az ingatlanállomány átlagos korát. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a főváros állománya a legelavultabb lenne, a karbantartott százéves házak könnyen megelőzhetik akár egy elhanyagolt 30-40 éves ingatlan minőségét. [1.]

1. ábra A lakásállomány átlag kora [1.]

Az előzőeket támasztják alá az alábbi adatok is, a fővárosban országos szinten a legmagasabb az 1946 előtt épült lakások aránya, több mint 33 százalékos, míg a második helyen álló Tolna megyében csak 27 százalékos. A legkevesebb az 1946 előtt épült lakások aránya Hajdú-Biharban és Pest megyében. Utóbbi egyébként országos viszonylatban toronymagasan vezet az 1990 után épült lakások a teljes állományhoz képesti számában, az ingatlanok közel 30 százaléka épült az utóbbi 25 évben, ami egybe vág a korábbiakban megállapítottal, vagyis a körülbelül 15-10 évvel ezelőtti kiköltözési hullámmal. Szintén magas a 25 éves vagy annál fiatalabb otthonok aránya Győr-Moson-Sopron megyében, ahol az elmúlt években figyelhető meg egy bővülési hullám az ingatlanokban, a határ közelségének és Győr iparvárosi szerepével összefüggésben. Mára a hazai lakásállomány jelentős része összkomfortosnak számít, az ilyen lakások aránya több mint 60 százalékos, bár egyes területeken meglehetősen magas a csak komfortos lakások aránya. A lakásállományon belül a legnagyobb arányban Győr-Moson-Sopron megyében, Komárom-Esztergomban és Budapesten vannak jelen az összkomfortos lakások, részesedésük 70-80 százalék között mozgott tavaly, ugyanakkor Nógrád, Somogy, Békés, Heves, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Bács-Kiskun megyében még az 50 százalékot sem éri el az összkomfortos otthonok aránya. Ha a különböző településtípusok lakásállományát hasonlítjuk össze komfortosság szerint, látható, hogy a legrosszabb helyzetben a községek és nagyközségek lakásai vannak. Általánosságban elmondható, hogy minél nagyobb egy település, annál magasabb az összkomfortos lakások aránya. [1.]

kor4

2. ábra Lakott lakások komfortosság szerinti megoszlása [1.]

Lakástípusok komfortosság szerint

  1. Összkomfortos lakás: Az a lakás, amely legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó szobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel, WC-vel rendelkezik, közművesített (melegvíz-ellátással, és központos fűtési móddal bír.
  2. Komfortos lakás: Az a lakás, amely legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó szobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel, WC-vel rendelkezik, közművesített (melegvíz-ellátással, és egyedi fűtési móddal bír).
  3. Félkomfortos lakás: Az a lakás, amely nem felel meg a komfortos lakás követelményeinek, de legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó szobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel vagy WC-velvalamint legalább villany- és vízellátással és egyedi fűtési móddal rendelkezik.
  4. Komfort nélküli lakás: Az a lakás, amely nem felel meg a félkomfortos lakás követelményeinek, de legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó szobával, főzőhelyiséggel, lakáson kívüli WC-vel valamint egyedi fűtési móddal rendelkezik és vízvételi lehetősége biztosított.
  5. Szükséglakás: Az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek) alapterülete a 6 m²-t meghaladja, külső határoló fala legalább 12 cm vastag téglafal (vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal), ablaka vagy üvegezett ajtaja van, továbbá fűthető és WC (árnyékszék) használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.

Bár egyes lakások állapotának javítása felújítás révén elérhető, a hazai lakásállomány egy része esetében valószínűleg már csodára lenne szükség a megújuláshoz. [1.]

A 3. ábrán  azt szemléltetjük, hogy Magyarország egyes területein milyen gyors a lakásállomány újlakás révén történő megújulása. Az országos egyenlőtlenségeket az is mutatja, hogy pont a legelavultabb állománnyal rendelkező helyszíneken épül a legkevesebb új lakás.

kor5

3. ábra A lakásállomány megújulásának sebessége [1.]

Mi várható a továbbiakban?

A következő néhány év a fellendülő lakásépítések ideje lesz, a szakadék azonban tovább mélyülhet az ország különböző területei között. Míg a fővárosban és környékén, valamint a jó gazdasági lehetőségeket tartogató városok körzetében jelentős építkezési hullámra lehet számítani, addig a leszakadóban lévő országrészek kimaradhatnak a fellendülésből. Ezeken a területeken ráadásul nem csak a fejlesztők nem látnak lehetőségeket, de gyakorlatilag családi házak sem nagyon épültek az elmúlt években. Némileg ez ugyan változhat a CSOK hatására, de összességében az olló nyílni fog a szegényebb országrészek és a jobb gazdasági helyzetben lévők lakásállományának minősége között. [1.]

Az elmúlt években tapasztalhatóak voltak  a devizahitelekkel kapcsolatos súlyos problémák. Bár az emberek félnek a hitelektől, az alábbi táblázat mégis azt mutatja, hogy lakáscélú hitelek és támogatások folyósítása az elmúlt évben (2015) jelentősen megugrott.

kor6

4. ábra Folyósított lakáscélú hitelek és támogatások [2.]

Meglátásunk szerint nem reménytelen a helyzet. A lakástakarékok kiváló konstrukciókkal állnak ügyfeleik rendelkezésére.

A lakástakarékok iránti érdeklődés óriási, és ebben nem csak a 30%-os állami támogatás, hanem a Lakástakarék Pénztárak (LTP) széleskörű felhasználhatósága is fontos szerepet játszik. Az egyik ilyen felhasználási lehetőség a lakásvásárlás, aminek külön hangsúlyt ad az ingatlanpiac utóbbi időben bemutatott felpörgése is. Az alábbiakban ezért összegyűjtöttük a legfontosabb pontokat, amit az LTP-vel történő ingatlanvásárlásról tudni kell. [3.]

A lakástakarékok a 30%-os állami támogatásnak (is) köszönhetően töretlen népszerűségnek örvendenek hazánkban. Ugyan az LTP-ben gyűjtött pénzt egyedül lakáscélra fordítható, ezen belül is számos lehetőség áll nyitva a megtakarítóknak. Költhetik felújításra, lakáshitel törlesztésére vagy akár egy új lakás megvételére. A lakástakarékban összegyűjtött pénzből akárkinek a lakása megvásárolható. Az eladó lehet akár egy közeli hozzátartozó is, nem vizsgálják, kié volt korábban. Mivel a lakástakarék legrövidebb megtakarítási ideje 4 év, így legalább ennyi ideig kell takarékoskodni, hogy végül 30%-kal egészítse ki az állam a megtakarító által félretett pénzt. Az állami támogatás jóváírása hamarabb, egész pontosan már évente megjelenik a számlán. [3.]

20160405_ltpfolyamat-4

5. ábra Lakásvásárlás menete lakástakarék felhasználásával [3.]

A lakástakarékok nem csak kiváló megtakarítási lehetőséget kínálnak, de a takarékoskodás végén az összegyűjtött pénzt lakáskölcsönnel is kiegészítik, ha szükséges. A konstrukciók végig fix kamatozásúak. [4.]

20160809_ltphitelek

6. ábra Lakáskölcsönök [4.]

A Fundamenta-Lakáskassza Zrt. idén júliusban a 2009 végihez képest mintegy két és félszeresére növelte élő lakáshitel-ügyeinek számát, így már több mint 100 ezer hitelszerződést kezel – adta hírül a társaság. A cég az elmúlt hat és fél év alatt ugyanis megtízszerezte lakáshitel-állományát, elérve a 250 milliárd forintot. Megnégyszereződött az egy hitelügyre vetített átlagos hitelösszeg értéke is, amely jelenleg meghaladja az 5 millió forintot. Mindez fenntartható pályán zajlott, a megtakarítási számlák értékesítésének intenzív növekedése miatt a mérlegszerkezet mindvégig egészséges maradt. A társaság lakáshiteleinek alig több mint 1 százalékánál van 90 napon túli késedelem, szemben a piacon megfigyelhető 12 százalék körüli értékkel. A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) mellé kiegészítő forrásként eddig mintegy 2100 esetben folyósított lakáshitelt a Fundamenta. [5.]

Összegzés

Véleményünk szerint a mai fiatalok – látva szüleik, nagyszüleik devizahiteles problémáit – belátják, hogy, ahhoz, hogy lakáshoz jussanak, takarékoskodni kell. A szülők anyagi támogatására már egyre kevesebb fiatal számíthat, hiszen még legtöbbjük a saját hitelét fizeti.

Iskola után egy pár évig érdemes szülőknél meghúzódni, és keresetük nagy részét megtakarításba fektetni, mert egy pár év elteltével nagyobb eséllyel juthatnak saját lakáshoz.

Felhasznált irodalom:

[1.] www.portfolio.hu; Letöltés dátuma: 2016.11.13. 17:34

http://www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/hihetetlenul_ocska_hazakban_elnek_a_magyarok.233112.html

[2.] www.ksh.hu; Letöltés dátuma: 2016.11.13. 17:42

http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_zrh001b.html

[3.] Bankmonitor.hu; Letöltés dátuma: 2016.11.13. 17:52

http://bankmonitor.hu/cikk/lakast-vennel-igy-teheted-meg-lakastakarekbol/

[4.] Bankmonitor.hu; Letöltés dátuma: 2016.11.13. 17:54

http://bankmonitor.hu/cikk/melyik-a-jobb-valasztas-a-lakastakarek-vagy-a-bank-hitele/

[5.] www.napi.hu; Letöltés dátuma: 2016.11.13. 18:02

http://www.napi.hu/magyar_vallalatok/nagyot_lepett_a_fundamenta.619216.html

Készítették:

Rácz Gabriella (MBGKRY); e-mail: racz_gabriella@freemail.hu

Sinkó Beatrix (EXAØLØ); e-mail: sinko.beatrix76@gmail.com

Tóth Petra (MBKJEO); e-mail: toth.petra.85@gmail.com